Junge Investoren stellen den „riskanten“ Aufruf, angesichts höherer Zinsen Vermieter zu werden, in Frage

Hohe Hypothekenzinsen erhöhen den Druck auf kanadische Vermieter, insbesondere auf junge Anleger, die zum ersten Mal mit der harten Seite des Zinszyklus konfrontiert werden.

Ein am Donnerstag von Royal LePage veröffentlichter Bericht zeigt, dass höhere Zahlungen einige Immobilieninvestoren sogar dazu veranlassen, über den Verkauf ihrer Immobilien nachzudenken. Doch für den 32-jährigen Karim Najjar geht es bei dieser Entscheidung um mehr als nur die Abschreibung des Verlusts einer Investition.

Najjar zog 2017 von Edmonton nach Ottawa und stieg ein Jahr nach seiner Ankunft in den Immobilienmarkt ein.

Sein Einstieg in den Markt war gut, erinnert sich Najjar, da die Immobilienpreise in den ersten Jahren als Eigentümer in die Höhe schossen. Er verkaufte seine erste Immobilie mit genügend Gewinn, um Anzahlungen für eine Reihe neuer Gebäude zu leisten und sein Portfolio zu erweitern.

Das Portfolio von Najjar umfasst mittlerweile vier Immobilien, drei in Ottawa und eine in Quebec. Doch nachdem die Bank of Canada im vergangenen Jahr ihren Leitzinssatz rasch angehoben hatte, änderte sich das Geschäftsszenario für einige seiner Immobilien rasch.

„Einige der Immobilien, die ich besitze, haben variable Hypotheken. Und das bedeutet, dass ich mit steigenden Zinssätzen einen solchen Schlag erleide, dass ich aus eigener Tasche zahle, um die Differenz zu decken“, sagt er gegenüber Global News.

Für ein Stadthaus, das er im Ottawa-Vorort Barrhaven besitzt, sind seine Zahlungen, einschließlich Hypotheken und Grundsteuern, so stark angestiegen, dass er jeden Monat einen Verlust aus der Investition erleidet.

Najjar könnte die Miete für das Haus erhöhen – Immobilien, die nach 2018 in Ontario gebaut wurden, unterliegen nicht den gleichen Mietpreisbindungen wie andere Einheiten – oder er könnte es verkaufen und aus seiner Bilanz streichen.

Aber die Idee, die junge Familie, die in dem Haus lebt, zu verdrängen, passt nicht gut zu Najjar, der früher Präsident seines Nachbarschaftsvereins war.

„Der Gedanke, dass man es verkaufen kann, weil man kein Geld verdient, löst in mir ein schlechtes Gewissen aus, denn ich möchte nicht, dass diese Familie auf ein anderes Anwesen umgesiedelt wird, jetzt, wo dies ihr Zuhause ist“, erzählt er Globale Nachrichten.

Najjar, der als Berater hauptsächlich für Kunden aus dem öffentlichen Sektor arbeitet, sagt, er habe „unbedingt“ Abstriche bei seinem eigenen Lebensstil machen müssen, um mit den höheren Zinssätzen Schritt zu halten, einschließlich der Arbeit während der Ferien.

Der junge Vermieter sagt, dass er die höheren Zahlungen für das nächste Jahr wahrscheinlich verkraften könne, aber bei einem Hypothekenzins von über sechs Prozent wäre eine weitere Erhöhung durch die Bank of Canada unhaltbar. Unterdessen steht in seinen Büchern eine weitere Immobilie mit einer sehr niedrigen Festhypothek, die während der Pandemie aufgenommen wurde, im Jahr 2025 zur Verlängerung an.

Najjar sagt, er überlege, ob er darauf warten will, dass die Zinsen möglicherweise sinken und seinen Cashflow reparieren, oder ob er schwere Entscheidungen darüber trifft, ob er seine Immobilien behält oder verkauft.

Die am Donnerstag veröffentlichten Ergebnisse von Royal LePage zeigen, dass Najjar nicht der Einzige ist, der den Geschäftsfall seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien neu bewertet.

Die Ergebnisse einer vom Maklerunternehmen in Auftrag gegebenen Leger-Umfrage zeigen, dass fast ein Drittel (31 Prozent) der Anleger erwägen, eine oder mehrere ihrer Immobilien angesichts höherer Zinssätze zu verkaufen.

Die Umfrage, bei der Anfang März 1.003 Investoren aus einer größeren Gruppe von mehr als 10.000 Kanadiern befragt wurden, legt auch nahe, dass jüngere Eigentümer besonders an Anlageimmobilien interessiert sind, auch wenn es für viele junge Menschen schwierig ist, in den Immobilienmarkt einzudringen.

Kanadische Vermieter im Alter von 18 bis 34 Jahren waren laut Royal LePage die Bevölkerungsgruppe mit der höchsten Wahrscheinlichkeit, mehr als eine Immobilie zu besitzen (44 Prozent), verglichen mit den Kohorten der 35- bis 54-Jährigen (29 Prozent) und der über 55-Jährigen (25 Prozent).

Ein Drittel der jungen Investoren in dieser Altersgruppe gab außerdem an, dass sie trotz Anlageimmobilien keinen eigenen Hauptwohnsitz besitzen.

Phil Soper, CEO von Royal Lepage, erklärt gegenüber Global News, dass es nicht verwunderlich sei, dass jüngere Kanadier offenbar besonders an der Investorenstrategie interessiert seien, nachdem viele gesehen hätten, dass ihre Eltern im Laufe ihrer Kindheit auf dem kanadischen Immobilienmarkt erfolgreich waren.

Er fügt hinzu, dass traditionelle Anlagemöglichkeiten wie der Aktienmarkt in den letzten Jahren einen Rückschlag erlitten haben. Gleichzeitig haben die Kanadier von dem knappen Wohnungsangebot des Landes und der steigenden Einwanderungsrate gehört, die die Nachfrage nach Häusern stabil hält.

Najjar sagt beispielsweise, dass ihn der Besitz von Immobilien in Ottawa aufgrund der Stabilität als Regierungsstadt und G7-Hauptstadt angezogen habe, wo er erwartet, dass eine gute Nachfrage die Immobilienwerte langfristig weiter in die Höhe treiben wird. Er erzählt Global News außerdem, dass er für seine Investitionen Sachwerte dem „Auf und Ab“ des Aktienmarktes vorzieht.

Die Umfrage von Royal LePage ergab, dass 26 Prozent der Befragten angaben, in den nächsten fünf Jahren den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu planen.

Obwohl Soper sagt, dass diese Zahlen ein wenig „erstrebenswert“ seien, deuten sie dennoch darauf hin, dass das Wohnen weiterhin Vertrauen in die Immobilie als solide Möglichkeit zum Vermögensaufbau oder zum Sparen für den Ruhestand, als Alternative oder Ergänzung zu einem registrierten Altersvorsorgeplan, aufweist.

„Die Leute schauen sich den Immobilienmarkt an und sagen, das sei heute vielleicht ein besserer Ort für meine Investition“, sagt er.

Während diejenigen, die nicht auf dem Markt sind, vielleicht daran interessiert sein könnten, mitzumachen, denken laut der Umfrage von Royal LePage die Jugendlichen, die vielleicht daran interessiert waren, einzusteigen, jetzt höchstwahrscheinlich noch einmal darüber nach.

Laut der Umfrage erwägen mehr als die Hälfte (54 Prozent) der 18- bis 34-Jährigen mit mehreren Immobilien derzeit einen Verkauf angesichts höherer Zinssätze.

Soper weist darauf hin, dass der Anlegermarkt bei steigenden Zinsen eher abwandern wird als das Hauptwohnsitzsegment. Viele Menschen betreten den Markt und kommen zu dem Schluss, dass sie nicht gerne Vermieter sind, sagt er, oder sie stellen fest, dass sie die Rendite und die Unterhaltskosten, die mit dem Besitz einer Immobilie als Investition einhergehen, „überschätzt“ haben.

Victor Tran, Hypothekenexperte bei der Vergleichsseite Rates.ca, sagt, dass die Entscheidung, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen, auch mit ein paar mehr Berechnungen verbunden ist als der Ausstieg aus dem Wohnimmobilienmarkt.

Während in beiden Situationen bei der Auflösung der Hypothek Strafen zu berücksichtigen sind, unterliegt eine Immobilie, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, auch einer Kapitalertragssteuer, die sich erheblich auf Ihre Gesamtrendite auswirken kann, stellt Tran fest.

„Das wird sich auch auf ihr Endergebnis auswirken“, sagt er.

Soper geht davon aus, dass das Interesse am Investmentmarkt ab diesem Zeitpunkt weiter steigen wird, da die Bank of Canada den Leitzins bedingt anhält, die Mieten weiter steigen und sich die Immobilienwerte nach der Korrektur im vergangenen Jahr zu stabilisieren scheinen.

Möchtegern-Investoren warnt er jedoch davor, dass die Dinge heute zwar rosig aussehen könnten, die Entscheidung, Vermieter zu werden, aber eine Geschäftsentscheidung ist und mit Plänen für trockene Jahre einhergehen sollte, in denen die Hypothekenzinsen steigen oder die Leerstände wieder zunehmen.

„Für neue Investoren ist es wirklich wichtig, dass sie erkennen, dass dies nicht die Art emotionaler Entscheidung ist, die oft Entscheidungen über den Hauptwohnsitz, Ihr Zuhause oder Ihr Nest bestimmt. Dies ist eine geschäftliche Entscheidung und Sie müssen ein Geschäftsszenario erstellen“, sagt Soper.

„Man sollte nicht mit halb offenen Augen darauf eingehen.“

Während sich sein Geschäftsmodell weiterentwickelt hat, sagt Najjar, dass er sich nie von der Aussicht blenden ließ, dass der Besitz von Immobilien leicht zu verdienen sei.

„Es ist riskant, oder? Aber ich sage immer, es gibt Konsequenzen. Und es ist eine Entscheidung, die ich getroffen habe, diese Immobilie zu kaufen“, sagt er gegenüber Global News.

Najjar sagt, er glaube, dass den Immobilieninvestitionen „bessere Tage bevorstehen“, aber er müsse seinen „Risikoappetit“ abwägen, um zu entscheiden, ob er Anteile in seinem Portfolio behalten möchte.

Was ihn beunruhigt, sind die weitreichenden Auswirkungen von Investoren wie ihm, die sich mit der Frage auseinandersetzen, ob sie die Mieten erhöhen sollen, wenn ihre Hypotheken erneuert werden müssen, und die Folgewirkungen für die Familien in seiner Gemeinde.

„Ich denke, die Auswirkungen dessen, was passiert, haben wir noch nicht zu 100 Prozent gesehen, weil die Leute noch feste Hypotheken für die nächsten Jahre haben“, sagt er.

„Ich finde, dass die gestiegenen Kosten so, wie es derzeit läuft, auf die Mieter abgewälzt werden und dass es außer Kontrolle gerät.“